房價暴漲 倫敦人寧租不買

自由時報 – 2013年6月17日 上午6:16

編譯盧永山/特譯

今年5月倫敦的平均房價超過50萬英鎊(77.8萬美元),迫使首度購屋的民眾必須存錢存更久的時間,才能籌措到頭期款,而且還得提高貸款成數,越來越多倫敦人寧租不買,導致租屋需求暴升,一些開發商開始興建房屋,不少投資人則買進房產準備出租。大倫敦市政府預估,承租私人公寓或獨棟房屋的比例,2025年時將由去年的25%升至37%。

英國最大上市房產公司Grainger、荷蘭退休基金管理公司APG和倫敦建商Quintain Estates & Developments正準備大賺一筆,紐約私募基金KKR等投資人則表示,考慮進軍倫敦房市。第一太平戴維斯(Savills)預估,未來3年英國至少有21萬戶家庭要租房子,且主要集中在倫敦。

買房報酬率 高於商用

根據Investment Property Databank的資料,去年英國多家庭房(multifamily)買家的總報酬率達8.9%,商用不動產報酬率僅2.7%。

這些開發商和投資人也將受益於英國首相卡麥隆政府為了刺激建築業和重振經濟,所祭出的各項措施。英國政府今年3月宣布10億英鎊預算,將用來鼓勵建商興建多家庭房和減輕房屋短缺問題。

在這項預算宣布後,約7億英鎊的經費被分配到全英國45個建案中。英國政府預估,這些建案將興建1萬棟房屋。

Grainger總經理賈普林(Nick Jopling)表示:「這些房屋一旦建成和出租,承租人繳納租金後,未來很可能變成機構投資人收購的種子資產。」

房產公司和投資人持有大批出租房屋,是英國文化和經濟面貌的一大轉變。就像英國其他地方,過去倫敦人希望擁有房子,是一種根深蒂固的文化。攀爬所謂的房屋階梯,買屋後再行出租,成為倫敦家家戶戶的願望。這與美國和德國截然不同,兩國的房屋擁有率低,而房產公司擁有數千棟出租公寓。

根據LBS Research的資料,約70%英國人擁有房屋,德國為53%,美國為65%。

仲量聯行住房研究部門主管查利斯(Adam Challis)表示,為了吸引無能力或無意願購屋的倫敦人租屋,多家庭房的投資人鎖定擁有交通便捷的區塊,如倫敦地鐵的派丁頓、巴罕姆和普特尼等車站。

查利斯指出:「倫敦的承租戶通常是年輕專業人士,沒有開車,因此交通便捷地區就是最成功的投資地點。」

研究公司IPD今年2月表示,位於倫敦市中心的倫敦地鐵二區和三區,是去年英國出租房屋市場報酬率最高的地區,報酬率達10.7%。根據英國最大委託和租屋保險公司HomeLet編輯的指數,今年4月大倫敦地區平均租金較去年同期上漲4.8%或1236英鎊。

需求增加 公寓改出租

由於租屋需求增加,倫敦建商Quintain決定將格林威治區建案約100戶公寓和溫布利區另100戶公寓全數出租,不像過去那樣蓋好就賣。

Quintain執行長詹姆士(Max James)表示:「這是今年的新現象,越來越多機構投資人需要這樣的產品,我們看到開發商、承租戶和機構投資人這樣的三角關係,全都聚攏在一塊。」

荷蘭退休基金管理公司APG今年1月與Grainger結盟,斥資約3.5億英鎊收購近1200戶房屋。保誠公司旗下的瀚亞投資今年5月斥資1.054億英鎊,從英國第三大建商伯克利集團控股手中收購534戶房屋。

卡達主權財富基金也在倫敦多家庭房市場進行買賣。卡達Diar Real Estate Investment及Delancey Estates最近合資約5.57億英鎊,買下倫敦奧運選手村約1400戶房屋,多數將進行出租而非出售。

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